Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

AT6

Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве.

Ссылка(тут) на интересную статью с таким вот названием. О результатах: Сейчас у меня есть жилая недвижимость на 55 миллионов рублей, и она приносит 3 миллиона без расходов, а после всех расходов — 1,9 миллиона, 3,5% годовых. Это примерно 158 тысяч в месяц, что для Москвы не очень много. Выглядит смешно: у вас есть 55 миллионов и ваш заработок от этого 158 тысяч.

Из выводов автора: Сейчас положить деньги в банк выгоднее, чем купить квартиру и сдавать ее в аренду, учитывая всю эту головную боль. И в ближайшие годы это вряд ли изменится. После событий в экономике в 2014 году я всерьез задумался о смене деятельности. Сдавать квартиру сейчас — одно из худших решений, которое можно принять, имея квартиру или деньги на квартиру.

Мои выводы: начиная с 2014 года на рынке недвижимости, безусловно, стагнация(см. график IRN), хотя до этого всё достаточно бодро росло. Текущие номинальные 3.5% годовых(с кучей геморроя, который связан с арендой) - смотрятся очень скромно, даже на фоне низких ставок по депозитам. Если предположить, что цены на недвижимость дальше будут расти примерно на уровне инфляции или чуть выше, как это было долгосрочно в США и других странах, то 3.5% годовых будут уже реальными(выше инфляции), что уже не так плохо на фоне прочих финансовых активов. Ну и главное, с моей точки зрения - нужна разумная диверсификация вложений в разные классы активов(желательно еще и с географической диверсификацией). Тогда поводов для разочарований от низкой доходности будет гораздо меньше. Невысокая доходность одного класса или региона будет компенсироваться более высокой доходностью другого класса/региона. Всегда будут лидеры и аутсайдеры. C 2000 до 2008 года владельцы рентной недвижимости рассказывали - какой это хороший актив, а вот акции развитых стран(особенно США) - полная ерунда, даже инфляцию(в России) почти не покрывают. После 2008 года всё поменялось, одни рассказывают другим, какой это хороший актив S&P500. :-) Всё в этом мире циклично, разумная диверсификация помогает эти циклы сгладить.

Еще, мой личный опыт: разумные инвестиции это не о максимизации доходности, это о максимизации комфортности от владения портфелем ;-). Мне лично диверсификация добавляет комфортности. При этом комфортность - более всеобъемлющее понятие, чем риск, который обычно используется для оценки инвестиций. Портфель может иметь приемлемый риск(даже с учетом его сложной природы), но быть не очень комфортным для инвестора. Так что, пусть каждый подберет в этом году комфортный лично для него портфель(тост)! :-)

AT6

Доходность облигаций, векселей, акций и... рентной жилой недвижимости с 1870 по 2015 годы.

Совершенно случайно наткнулся на интересную статью "The Rate of Return on Everything, 1870–2015", которая была опубликована на сайте Федерального Резервного Банка Сан-Франциско. Перевести её название на русский можно так: "Норма Доходности Всего, 1870-2015". Фактически же в статье приводятся данные о номинальной и реальной доходности 4-х классов активов(государственных облигаций, векселей, акций и рентной жилой недвижимости) для 16 стран мира, начиная аж с 1870 года. Если данные о доходности облигаций, векселей и акций достаточно часто встречаются в публичном доступе(примеры: книга Triumph of the Optimists или ежегодный отчет Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook), то оценку чистой(т.е. за вычетом обязательных расходов, связанных с арендной деятельностью) полной(т.е. с учетом рентных платежей) доходности жилой недвижимости я до этого нигде не встречал. Авторы в статье так и пишут, что они являются одними из первых, кто такую оценку вообще делал.

Что интересного авторы статьи обнаруживают: Первое и самое важное, средняя(по 16 странам) полная доходность рентной жилой недвижимости оказывается выше, чем доходность акций этих же стран! Так, реальная(выше инфляции) средняя арифметическая доходность акций в местных валютах, с 1870 по 2015 годы, составила 6.89% в год. В это же время, полная реальная доходность рентной недвижимости оказалась равной 7.05% годовых. Но это еще не всё, из-за того, что цены акций оказываются в целом гораздо более волатильными, чем цены на недвижимость, получается что средняя геометрическая доходность акций еще сильнее отстает от доходности жилой недвижимости(реальная доходность акции составила 4.64% в год, доходность недвижимости - 6.61% в год). Подробности см. в Table 3: Global real returns на стр. 13. Также приводится пересчет доходности из локальных валют в доллары США(см. приложение, Table A.9: Global real returns for a US-Dollar investor на странице A66), особых изменений в реальной доходности от этого не происходит.

Еще из интересного, рентная недвижимость имеет гораздо лучшее соотношение риска и доходности, чем акции(см. Figure 8: Risk and return of equity and housing на стр. 23). В целом историческая корреляция доходности между акциями и недвижимостью не очень высокая, а недвижимость является гораздо лучшим хеджем от инфляции, чем акции. Также попарная корреляция доходностей акций между странами гораздо выше(особенно в последнее время), чем попарная корреляция между рынками недвижимости этих же странах. Иными словами, акции в разных странах движутся гораздо более синхронно, чем соответствующие рынки недвижимости(см. Figure 7: Correlations across risky asset returns на стр. 21). Исходя из всего этого, недвижимость является неплохим активом для включения в инвестиционный портфель, давая с одной стороны неплохую доходность, а с другой - преимущества по диверсификации всего портфеля.

P.S. Изначально я хотел сделать более полный перевод данной статьи, с включением сюда таблиц и графиков, но сейчас у меня туговато со свободным временем, так что я ограничусь только пересказом самых ключевых моментов. Однако, статья реально заслуживает того, чтобы быть изложенной более подробно. По своему уровню она ничем не хуже того же отчета Global Investment Returns Yearbook или Triumph of the Optimists. Поэтому, если кто-нибудь сможет потратить своё драгоценное время и силы на более подробный перевод статьи, то я с большим удовольствием его здесь опубликую, с указанием авторства перевода или поделюсь на него ссылкой ;-) Ну а для тех, кто более-менее нормально читает в оригинале подобные технические тексты, я рекомендую заглянуть внутрь и прочитать всю статью полностью.