at6 (at6) wrote,
at6
at6

Доходность облигаций, векселей, акций и... рентной жилой недвижимости с 1870 по 2015 годы.

Совершенно случайно наткнулся на интересную статью "The Rate of Return on Everything, 1870–2015", которая была опубликована на сайте Федерального Резервного Банка Сан-Франциско. Перевести её название на русский можно так: "Норма Доходности Всего, 1870-2015". Фактически же в статье приводятся данные о номинальной и реальной доходности 4-х классов активов(государственных облигаций, векселей, акций и рентной жилой недвижимости) для 16 стран мира, начиная аж с 1870 года. Если данные о доходности облигаций, векселей и акций достаточно часто встречаются в публичном доступе(примеры: книга Triumph of the Optimists или ежегодный отчет Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook), то оценку чистой(т.е. за вычетом обязательных расходов, связанных с арендной деятельностью) полной(т.е. с учетом рентных платежей) доходности жилой недвижимости я до этого нигде не встречал. Авторы в статье так и пишут, что они являются одними из первых, кто такую оценку вообще делал.

Что интересного авторы статьи обнаруживают: Первое и самое важное, средняя(по 16 странам) полная доходность рентной жилой недвижимости оказывается выше, чем доходность акций этих же стран! Так, реальная(выше инфляции) средняя арифметическая доходность акций в местных валютах, с 1870 по 2015 годы, составила 6.89% в год. В это же время, полная реальная доходность рентной недвижимости оказалась равной 7.05% годовых. Но это еще не всё, из-за того, что цены акций оказываются в целом гораздо более волатильными, чем цены на недвижимость, получается что средняя геометрическая доходность акций еще сильнее отстает от доходности жилой недвижимости(реальная доходность акции составила 4.64% в год, доходность недвижимости - 6.61% в год). Подробности см. в Table 3: Global real returns на стр. 13. Также приводится пересчет доходности из локальных валют в доллары США(см. приложение, Table A.9: Global real returns for a US-Dollar investor на странице A66), особых изменений в реальной доходности от этого не происходит.

Еще из интересного, рентная недвижимость имеет гораздо лучшее соотношение риска и доходности, чем акции(см. Figure 8: Risk and return of equity and housing на стр. 23). В целом историческая корреляция доходности между акциями и недвижимостью не очень высокая, а недвижимость является гораздо лучшим хеджем от инфляции, чем акции. Также попарная корреляция доходностей акций между странами гораздо выше(особенно в последнее время), чем попарная корреляция между рынками недвижимости этих же странах. Иными словами, акции в разных странах движутся гораздо более синхронно, чем соответствующие рынки недвижимости(см. Figure 7: Correlations across risky asset returns на стр. 21). Исходя из всего этого, недвижимость является неплохим активом для включения в инвестиционный портфель, давая с одной стороны неплохую доходность, а с другой - преимущества по диверсификации всего портфеля.

P.S. Изначально я хотел сделать более полный перевод данной статьи, с включением сюда таблиц и графиков, но сейчас у меня туговато со свободным временем, так что я ограничусь только пересказом самых ключевых моментов. Однако, статья реально заслуживает того, чтобы быть изложенной более подробно. По своему уровню она ничем не хуже того же отчета Global Investment Returns Yearbook или Triumph of the Optimists. Поэтому, если кто-нибудь сможет потратить своё драгоценное время и силы на более подробный перевод статьи, то я с большим удовольствием его здесь опубликую, с указанием авторства перевода или поделюсь на него ссылкой ;-) Ну а для тех, кто более-менее нормально читает в оригинале подобные технические тексты, я рекомендую заглянуть внутрь и прочитать всю статью полностью.

Tags: акции, векселя, инфляция, недвижимость, облигации
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 31 comments